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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~598 萬~~538 萬
參考單價：62.41 萬/坪
地址：台南市東區大仁街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局：開放空間
總坪數：8.62 坪 (不含車位面積)
主建物面積：8.62 坪
土地面積：12.12 坪
樓別/樓高：整棟 / 1樓
屋齡：61 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段絕佳：位於台南市區精華帶，鄰近河樂廣場、水萍塭公園及金華商圈，生活機能極度便利。土地價值高：登記地坪達 12.12 坪，大於建物面積，具土地持分優勢。改造潛力大：屋內為開放空間格局，買方可依個人喜好重新設計或規劃用途。法規彈性：建蔽率與容積率有剩餘空間（60%/240%），未來若涉及重建，可能有較大發展潛力。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡極高：已有 61 年歷史，結構安全與耐震能力需專業評估，可能需要大規模整修。居住坪數小：總坪數僅 8.62 坪（約 28.5 平方公尺），格局難以滿足一般家庭對臥室、衛浴的需求。樓層位置：位於 1 樓，隱私性較差且易受街道噪音影響，若無庭院可能缺乏戶外空間。資訊一致性：標題顯示「中西區」但地址為「東區大仁街」，需確認產權登記與實際行政區劃是否相符。
機會 (Opportunities)	都更與重建：位於舊城區老建築較多之地段，未來若有都市更新或危老重建機制啟動，價值可能提升。客製化設計：適合希望打造個人風格住宅的買家，或規劃為小宅、工作室出租以獲取現金流。資產配置：持有精華區土地持分，長期來看具保值與抗通膨潛力。
威脅 (Threats)	整修風險：老舊房屋隱藏工程問題多（如管線老化、壁癌），可能帶來超出預期的整修成本。貸款與轉售難度：高屋齡物件在銀行貸款成數與年限上可能受限，且未來出售時競爭對手較多（同區新案或次新成屋）。政策變動：若政府頒布老屋強制檢測或限建法規，將限制改建自由度或增加持有成本。

2. 物件評論

此物件屬於典型的「精華區老舊透天」類型，適合投資客或具有特定改造需求的買家，而不建議尋求即住型且預算有限的家庭購入。

購買建議：有条件值得考慮，但需先確認重建可行性。

主要理由如下：

地段與土地價值支撐：位於河樂廣場周邊，生活機能頂尖，土地登記面積顯示持有土地持分相當可觀，長期資產價值較高。
成本與風險需釐清：61 年屋齡意味著潛在的翻修成本高，且「中西區」與「東區」的地名差異需在簽約前向地政事務所確認，避免產權糾紛。建議購屋前先請專業技師進行安全檢測，並估算重建或整修的具體預算，確保總成本（房價 + 整修/新建）在可負擔範圍內。